Last updated: July 2026 · Reviewed by John Pierre Saliba, Director and Mortgage Broker, MFAA Accredited
مقدمة: قروض العاملين لحسابهم الخاص
إذا كنت تدير عملك الخاص، سواء كنت سباكاً أو كهربائياً أو بنّاءً أو صاحب مطعم أو محل تجاري أو أي نوع آخر من الأعمال، فإن الحصول على قرض عقاري قد يبدو صعباً. البنوك التقليدية تطلب عادةً سنتين من الإقرارات الضريبية والبيانات المالية الكاملة. لكن هذا لا يعني أنك لا تستطيع الحصول على قرض.
جون بيار صليبا، مؤسس لند آند لون، لبناني أسترالي يتكلم العربية بطلاقة ومتخصص في قروض العاملين لحسابهم الخاص. يعرف جون أي البنوك تقيّم الدخل بمرونة لأصحاب الأعمال، ويقارن أكثر من 50 بنك ومؤسسة إقراض لإيجاد أفضل خيار يناسبك.
الكثير من أبناء الجالية العربية في سيدني يديرون أعمالهم الخاصة. أنا أفهم التحديات التي تواجهونها عند طلب قرض عقاري، خاصة عندما تكون الخصومات الضريبية تقلل من دخلكم الظاهري على الورق. لدي حلول عملية تناسب وضعكم. تواصلوا معي بالعربي.
أنواع القروض المتاحة للعاملين لحسابهم الخاص
1. القرض الكامل التوثيق (Full Doc)
هذا هو القرض التقليدي الذي يتطلب مستندات كاملة تشمل:
- إقرارات ضريبية (Tax Returns) لآخر سنتين
- بيانات مالية للشركة لآخر سنتين
- إشعارات التقييم الضريبي (NOA) من مكتب الضرائب
- كشوف BAS لآخر 12 شهراً
هذا الخيار يمنحك أفضل سعر فائدة لأن البنك يحصل على صورة كاملة عن دخلك. إذا كانت مستنداتك جاهزة، هذا هو الخيار الأمثل.
2. القرض البديل (Alt Doc)
إذا لم تكن إقراراتك الضريبية محدّثة أو كانت الخصومات الضريبية تقلل دخلك الظاهري بشكل كبير، فإن القرض البديل قد يكون الحل. المستندات المقبولة تشمل:
- كشوف BAS: كشوف النشاط التجاري لمدة 6 إلى 12 شهراً
- إقرار المحاسب: رسالة من محاسبك المعتمد تؤكد دخلك
- كشوف حسابات بنكية: كشوف حسابك التجاري لمدة 3 إلى 6 أشهر
سعر الفائدة على القروض البديلة عادة يكون أعلى بـ 0.5% إلى 1% مقارنة بالقروض الكاملة التوثيق. لكنه يسمح لك بالاقتراض بناءً على دخلك الفعلي وليس دخلك الضريبي.
3. القرض بسنة واحدة من البيانات المالية
بعض البنوك تقبل سنة واحدة فقط من الإقرارات الضريبية أو البيانات المالية بدلاً من سنتين. هذا مفيد إذا:
- بدأت عملك مؤخراً (أقل من سنتين)
- غيّرت هيكل عملك (من فردي إلى شركة مثلاً)
- كانت السنة الأولى ضعيفة لكن السنة الثانية أفضل
ما هو تقييم الدخل على أساس BAS؟
كشوف BAS (Business Activity Statements) هي التقارير التي تقدمها لمكتب الضرائب الأسترالي (ATO) كل ربع سنة. تحتوي على إجمالي إيرادات عملك وضريبة السلع والخدمات (GST).
عند استخدام BAS لتقييم الدخل، يأخذ البنك إجمالي الإيرادات من كشوف BAS ويطبق نسبة ربح افتراضية حسب نوع عملك. مثلاً:
- السباكون والكهربائيون: نسبة ربح افتراضية حوالي 40% إلى 50%
- البنّاؤون والمقاولون: نسبة ربح حوالي 20% إلى 35%
- أصحاب المطاعم والمحلات: نسبة ربح حوالي 15% إلى 30%
- الاستشاريون والمهنيون: نسبة ربح حوالي 50% إلى 65%
ما هي الإضافات الراجعة (Add-Backs)؟
الإضافات الراجعة هي المصاريف التي يخصمها صاحب العمل من دخله الضريبي لكنها ليست مصاريف فعلية تقلل من قدرته على السداد. بعض البنوك تسمح بإضافة هذه المصاريف مرة أخرى إلى الدخل عند تقييم القرض. تشمل:
- الإهلاك (Depreciation): هذا مصروف دفتري وليس نقدياً
- مصاريف السيارة الشخصية: إذا كانت مخصومة كمصروف عمل
- إيجار المنزل كمكتب: إذا كنت تعمل من المنزل
- مصاريف السفر: التي ليست ضرورية لاستمرار العمل
الإضافات الراجعة يمكن أن تزيد دخلك المحسوب بشكل كبير، مما يزيد من مبلغ القرض الذي يمكنك الحصول عليه.
مهن شائعة في الجالية العربية
نحن نعمل مع الكثير من أصحاب المهن والأعمال من الجالية العربية في سيدني، بما في ذلك:
- السباكون (Plumbers): قروض بديلة متاحة، نسب ربح جيدة في تقييم BAS
- الكهربائيون (Electricians): دخل مستقر، عدة بنوك تقدم خيارات ممتازة
- البنّاؤون والمقاولون (Builders): نفهم التحديات الموسمية في الدخل
- أصحاب المطاعم والمقاهي: نعرف أي البنوك تتعامل مع الدخل النقدي المختلط
- أصحاب محلات البقالة والتجارة: حلول للدخل المتغير
- سائقو الشاحنات والنقل: خيارات قروض للمقاولين المستقلين
- أطباء الأسنان والصيادلة: برامج خاصة بأسعار فائدة تنافسية
كم يمكنني الاقتراض كعامل لحسابي الخاص؟
مبلغ الاقتراض يعتمد على عدة عوامل منها نوع القرض (كامل التوثيق أو بديل)، دخلك، التزاماتك المالية، وقيمة الدفعة المقدمة. كمبدأ عام:
- القرض الكامل التوثيق: يمكن الاقتراض حتى 90% من قيمة العقار (LVR 90%)
- القرض البديل: عادة حتى 80% من قيمة العقار (LVR 80%)
- الدفعة المقدمة: 10% إلى 20% حسب نوع القرض والبنك
خطوات الحصول على قرض عقاري كعامل لحسابك الخاص
- الخطوة 1: احجز استشارة مجانية بالعربي مع جون لمراجعة وضعك المالي
- الخطوة 2: نحدد نوع القرض المناسب (كامل التوثيق أو بديل)
- الخطوة 3: نقارن أكثر من 50 بنك ونجد أفضل الخيارات لك
- الخطوة 4: نجمع المستندات المطلوبة ونقدم الطلب
- الخطوة 5: نتابع مع البنك حتى الموافقة النهائية والتسوية
إذا كنت تخطط لشراء عقار خلال الأشهر القادمة، تكلم مع محاسبك قبل تقديم إقرارك الضريبي. أحياناً تعديلات بسيطة في الخصومات الضريبية يمكن أن تزيد قدرتك على الاقتراض بشكل كبير. تواصل معنا مبكراً حتى نساعدك في التخطيط.
